Quy định cấp phép xây dựng thành phố Thủ Đức

Bạn xây nhà thuộc thành phố Thủ Đức mới có những quy định khắc khe bạn cần nắm trước khi xây nhà thành phố thủ đức

Quy định cấp giấy phép xây nhà ở thủ đức bao gồm thủ đức quận 9 quận 2 gộp thành phố thủ Đức

Kính gửi: Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh.

Công tác cấp Giấy phép xây dựng trên địa bàn thành phố Thủ Đức được thực hiện theo quy định của Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 năm 2014, Luật số 62/2020/QH14 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng 2014; Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ; Quyết định số 26/2017/QĐ-UBND ngày 20/6/2017 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quy định một số nội dung về cấp Giấy phép xây dựng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, qua rà soát quy định pháp luật Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức nhận thấy còn khó khăn trong công tác cấp phép xây dựng như sau:

A. Đối với công trình Nhà ở riêng lẻ:

  1. Cấp phép xây dựng đối với Nhà ở riêng lẻ thuộc dự án QHCT 1/500:

Căn cứ Điểm h, Khoản 30, Điều 1 Luật số 62/2020/QH14: “Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” thuộc đối tượng miễn giấy phép xây dựng

Căn cứ Điều 2 Luật số 62/2020/QH14 sửa đổi, bổ sung Điều 17 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 có quy định về dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

“2. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này bao gồm:

  1. Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở;
  2. Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn;
  3. Dự án đầu tư xây dựng sử dụng đất hỗn hợp có diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở;
  4. Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”

 

Hiện nay, trên địa bàn thành phố Thủ Đức bao gồm nhiều dự án nhà ở đã được phê duyệt QHCT tỷ lệ 1/500, thỏa thuận Tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 (trước Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ) với các tên gọi khác nhau: Dự án đầu tư xây dựng Khu dân cư/ nhà ở/ Tái định cư… tỷ lệ 1/500, Dự án các khu phức hợp (chợ/ siêu thị và khu dân cư…) đã được UBND Quận (2, 9, Thủ Đức) hoặc Kiến trúc sư Trưởng Thành phố phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, trong đó có một số dự án có đính kèm mẫu nhà của công trình Nhà ở riêng lẻ; còn lại không có mẫu nhà được duyệt kèm theo.

Căn cứ Điều 1 của Thông tư 05/2021/TT-BXD ngày 30/6/2021 của Bộ xây dựng về việc bãi bỏ các văn bản quy phạm pháp luật do Bộ Xây dựng ban hành hoặc liên tịch ban hành: Thông tư 15/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ xây dựng hướng dẫn về các nội dung cấp phép xây dựng đã hết hiệu lực từ 15/8/2021, trong đó có nội dung quy định về quyền của chủ đầu tư: “Yêu cầu cơ quan cấp giấy phép xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc đối tượng miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 khi có nhu cầu.”

Ngoài ra, qua tham khảo văn bản số 3912/BXD-HĐXD ngày 21/9/2021 của Bộ xây dựng hướng dẫn UBND thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên: “Đối với nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng: Theo quy định tại Điểm h, Khoản 2, Điều 89 Luật số 62/2020/QH14 sửa đổi bổ sung một số điều của Luật xây dựng thì “Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” thuộc đối tượng miễn giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, đối với những dự án đầu tư xây dựng hạ tầng và chuyển nhượng đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở thì không thuộc đối tượng miễn phép xây dựng theo quy định này”. Do đó, để đảm bảo phù hợp các quy định pháp luật khi xem xét giải quyết cấp phép xây dựng cho các hộ dân tại các dự án nhà ở, Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức đề nghị Sở Xây dựng có ý kiến hướng dẫn đối với trường hợp nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thuộc dự án nhà ở (đã được cấp GCN) có mẫu nhà được phê duyệt, quy mô dưới 7 tầng, có thuộc đối tượng miễn giấy phép xây dựng hay không.

  1. Cấp giấy phép xây dựng đối với các dự án phát triển nhà ở (nằm trong hành lang bảo vệ trên bờ) đã có Đồ án quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt trước ngày 24/6/2004:

Hiện nay, Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức có tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nằm trong các dự án phát triển nhà ở (nằm trong

 

hành lang bảo vệ trên bờ) đã có Đồ án quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt trước ngày 24/6/2004.

Căn cứ Điều 11 Quyết định số 22/2017/QĐ-UBND ngày 18/4/2017 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh Ban hành về Quy định về quản lý, sử dụng hành lang trên bờ sông, suối, kênh rạch, mương và hồ công cộng thuộc địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh quy định đối với các dự án phát triển nhà ở (nằm trong hành lang bảo vệ trên bờ) đã có Đồ án quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt trước ngày 24 tháng 6 năm 2004 như sau:

Điểm a, khoản 3, Điều 11 Quyết định số 22/2017/QĐ-UBND ngày 18/4/2017: “Đối với các công trình đã xây dựng hoàn chỉnh theo Giấy phép xây dựng hoặc theo Đồ án quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc theo dự án đầu tư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, được phép duy trì nguyên hiện trạng theo đúng vị trí và quy mô công trình đã xây dựng theo các cơ sở pháp lý nêu trên. Trường hợp cần giải tỏa, thu hồi đất để xây dựng các công trình khác theo yêu cầu của cấp có thẩm quyền thì được xem xét bồi thường theo quy định. Đối với các lô đất chưa xây dựng nhà, việc điều chỉnh mẫu nhà được phép thực hiện theo quy định”.

Căn cứ điểm a, Khoản 6, Điều 10 Quyết định số 22/2017/QĐ-UBND ngày 18/4/2017 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh có nội dung giao Sở Xây dựn: “Hướng dẫn cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa đối với các công trình, nhà ở trong phạm vi hành lang bảo vệ trên bờ phù hợp với quy định”. Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức xin ý kiến hướng dẫn của Sở Xây dựng đối với các lô đất chưa xây dựng nhà thuộc các dự án phát triển nhà ở (nằm trong hành lang bảo vệ trên bờ) đã có Đồ án quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt trước ngày 24 tháng 6 năm 2004.

  1. Xác định vị trí tầng lửng:

Theo Thông tư 06/2021/TT-BXD 30/6/2021 của Bộ Xây dựng quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng, có quy định về Tầng lửng: “Tầng trung gian giữa các tầng mà sàn của nó (sàn lửng) nằm giữa sàn của hai tầng có công năng sử dụng chính hoặc nằm giữa mái công trình và sàn tầng có công năng sử dụng chính ngay bên dưới; tầng lửng có diện tích sàn nhỏ hơn diện tích sàn xây dựng tầng có công năng sử dụng chính ngay bên dưới.

Đối với Nhà ở riêng lẻ, nhà ở riêng lẻ kết hợp các mục đích dân dụng khác: Tầng lửng có diện tích sàn không vượt quá 65% diện tích sàn xây dựng của tầng

 

có công năng sử dụng chính ngay bên dưới và chỉ cho phép có một tầng lửng không tính vào số tầng cao của nhà”.

Căn cứ theo quy định trên, việc cấp phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ có thiết kế tầng lửng không nằm ở tầng trệt (giữa sàn tầng 2 – tầng 3 và hoặc giữa sàn tầng 3 – tầng 4,…) đảm bảo diện tích sàn lửng không vượt quá 65% diện tích sàn xây dựng của tầng có công năng sử dụng chính ngay bên dưới (không tính thành tầng), đảm bảo tổng chiểu cao toàn công trình. Như vậy, có phù hợp với quy định nêu trên. Đồng thời, trên tầng lửng có được phép thiết kế ban công vươn ra ngoài lộ giới.

  1. Về việc nhận định công trình xây dựng biến tướng không phù hợp mục đích sửa dụng Nhà ở riêng lẻ:

Hiện nay, một số trường hợp trên địa bàn thành phố Thủ Đức đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn lớn. Nhằm tránh biến tướng thành các loại hình công trình khác như nhà trọ, căn hộ dịch vụ, văn phòng, chung cư mini (nhà 03 chung)… Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã có Công văn số 3731/UBND-ĐT ngày 30 tháng 9 năm 2020, theo đó, giao Ủy ban nhân dân quận, huyện khi cấp phép xây dựng đối với công trình nhà ở riêng lẻ có diện tích đất lớn, trường hợp cần thiết phải rà soát nhu cầu ở thực sự của người xin cấp phép.

Tuy nhiên, qua rà soát Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng và Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam: “TCVN 9411:2012 Nhà ở liên kế – Tiêu chuẩn thiết kế”, Quy chế Quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị chung Thành phố Hồ Chí Minh ban hành kèm Quyết định số 29/2014/QĐ-UBND ngày 29/8/2014 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh… không có quy định cụ thể về tổng diện tích sàn xây dựng tối đa cho phép, đồng thời, tham khảo văn bản hướng dẫn của Sở Xây dựng tại Công văn số 661/SXD-CPXD ngày 15 tháng 01 năm 2020, Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức nhận thấy chưa có quy định hướng dẫn cụ thể đối với việc cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn lớn.

Theo Khoản 37, Điều 1, Luật số 62/2020/QH14 năm 2020 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng về Bãi bỏ khoản 1, sửa đổi, bổ sung khoản 2 Khoản 3 Điều 103, Luật Xây dựng quy định như sau: “Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý” và theo Thông tư số 06/2021/TT-BXD ngày 30 tháng 06 năm 2021 của Bộ Xây dựng, công trình cấp III có quy mô diện tích sàn tối đa 10.000m2. Đồng thời, theo hướng dẫn của bộ thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy phép xây dựng, không có quy định việc mời người dân để rà soát

 

nhu cầu và mục đích sử dụng công trình khi xin phép xây dựng. Do đó, Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức xin ý kiến hướng dẫn cụ thể của sở Xây dựng đối với trường hợp nêu trên.

B. Cấp phép xây dựng đối với công trình cấp III:

Căn cứ Khoản 37, Điều 1, Luật số 62/2020/QH14. Bãi bỏ khoản 1, sửa đổi, bổ sung khoản 2 và khoản 3 Điều 103 như sau: “ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.” Theo đó thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn thành phố Thủ Đức do Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức cấp.

Theo Thông tư số 06/2021/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2021 của Bộ Xây dựng quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng. Hiện nay, loại hình công trình cấp III thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức cấp rất đa dạng (công trình văn phòng, công trình tôn giáo, trạm xăng dầu…). Tuy nhiên, điều kiện để cấp phép xây dựng đối với công trình trong đô thị: Theo Luật xây dựng 2014; Luật số 62/2020/QH14 sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, tại Điều 1, khoản 31. Sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 91 như sau:

“1. Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

  1. Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất

đai.”

Do đó, Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức đề nghị Sở Xây dựng có ý kiến

hướng dẫn về nội dung liên quan đến 02 điều kiện để cấp phép xây dựng nêu trên. Ví dụ: thửa đất ở thuộc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 quy hoạch là đất ở hiện hữu, công trình dự kiến cấp phép xây dựng là nhà ở kết hợp văn phòng hoặc văn phòng (công trình cấp III) có phù hợp quy hoạch sử dụng đất là đất ở hiện hữu hay không? có cần phải điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 thành quy hoạch đất thương mại dịch vụ, đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư điều chỉnh mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ hay không?

Ngoài ra, Căn cứ Điều 4 Quyết định số 26/2017/QĐ-UBND ngày 20/6/2017 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quy định một số nội dung về cấp phép xây dựng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh:

 

Điều 4. Về thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng

  1. Phân cấp cho Sở Xây dựng cấp Giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng sau:
  2. Công trình cấp I, cấp II (xác định theo quy định về phân cấp công trình).
  3. Công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử – văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng đã được xếp hạng. Trên cơ sở ý kiến bằng văn bản của các cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành, Sở Xây dựng tổng hợp đề xuất, trình Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận trước khi cấp Giấy phép xây dựng.
  4. Công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; công trình xây dựng theo tuyến nằm trên địa giới hành chính từ hai quận, huyện trở lên; công trình (trừ nhà ở riêng lẻ) dọc các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị theo phụ lục ban hành kèm theo Quyết định này; công trình theo quy định phải lập dự án đầu tư xây dựng và các công trình khác do Ủy ban nhân dân thành phố phân cấp.
  5. Phân cấp cho các Ban Quản lý đầu tư và xây dựng Khu đô thị mới Nam thành phố, Ban Quản lý Đầu tư – Xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Ban Quản lý Đầu tư – Xây dựng Khu đô thị Tây Bắc thành phố; Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp thành phố Hồ Chí Minh, Ban Quản lý Khu Công nghệ cao thành phố Hồ Chí Minh (đã xác định nhiệm vụ và quyền hạn về lĩnh vực quản lý xây dựng trong Quy chế tổ chức và hoạt động được cấp có thẩm quyền ban hành) được cấp Giấy phép xây dựng đối với các công trình trong phạm vi ranh đất được giao quản lý (trừ nhà ở riêng lẻ; công trình cấp đặc biệt; công trình di tích lịch sử – văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng đã được xếp hạng; các công trình tín ngưỡng, tôn giáo; công trình quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động).
  6. Ủy ban nhân dân quận, huyện: tổ chức thực hiện cấp Giấy phép xây dựng theo thẩm quyền đã được quy định tại Khoản 3 Điều 103 Luật Xây dựng năm 2014, bao gồm: nhà ở riêng lẻ; công trình tín ngưỡng, quảng cáo, hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động (trừ các trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về viễn thông) và các công trình còn lại thuộc phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý (trừ các công trình đã được Ủy ban nhân dân thành phố phân cấp cho Sở Xây dựng và Ban Quản lý các khu chức năng quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này).
  7. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi Giấy phép xây dựng do mình cấp.

 

Hiện nay, Quyết định số 26/2017/QĐ-UBND ngày 20/6/2017 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh vẫn còn hiệu lực thực hiện, chưa có Quyết định thay thế. Do đó, đối với các công trình cấp III (công trình tôn giáo, Công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, công trình dọc theo tuyến đường do Thành phố quản lý: Phạm văn Đồng, Xa lộ Hà Nội…), các công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng có thuộc thẩm quyền cấp phép và thẩm định của Sở Xây dựng.

Nhằm để có cơ sở xem xét và hướng dẫn người dân thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật, Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức mong sớm nhận được ý kiến phúc đáp của Sở Xây dựng TP. HCM đối với các trường hợp nêu trên./.

 

Nơi nhận:

– Như trên;

– Chủ tịch UBND Quận (báo cáo);

– P. QLĐT;

– Lưu: VT.

KT. CHỦ TỊCH PHÓ CHỦ TỊCH